Rekonstrukce a novostavba: Vše, co potřebujete vědět o kolaudaci

Stavíte dům nebo zvažujete rekonstrukci a nevíte si rady s kolaudací? Jaké práce je vůbec potřeba hlásit na stavebním úřadě, kdy je nutná dodatečná kolaudace při rekonstrukci a co je potřeba zařídit? Přinášíme vám odpovědi na všechny palčivé otázky i informace o novinkách, které vstupují v platnost v roce 2024.

Co je a k čemu slouží kolaudace?

Kolaudace je poslední fáze stavebního procesu, při které stavební úřad posuzuje a schvaluje, zda nově postavený nebo rekonstruovaný objekt splňuje veškeré náležitosti stanovené stavebními předpisy a může být využíván k danému účelu. Součástí kolaudace je:

• kontrola stavebních prací a instalací,
• zjišťování případných nedostatků a nesrovnalostí,
• ověření splnění požadavků na bezpečnost, hygienu a ochranu životního prostředí.

Kolaudace novostavby domu

Zda je stavbu nutné kolaudovat, či nikoliv, záleží na jejím typu i způsobu užívání. V případě běžného rodinného domu, tedy domu s jedním podzemním podlažím do hloubky tří metrů a maximálně dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, kde víc než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, není nutné provádět kolaudaci.

Existují ovšem výjimky, a navíc se podmínky v roce 2024 mění.

Kolaudace do července 2024

Od počátku roku 2018 není dle novely stavebního zákona nutné většinu rodinných domů kolaudovat. Běžné stavby, jejichž užívání se dříve muselo oznamovat stavebnímu úřadu, je po dokončení možné rovnou začít užívat. Je pouze potřeba, aby stavebník dodržel pravidla stavebního zákona a provedl předepsané zkoušky a revize.

Toto zjednodušení se týká běžných rodinných domů. Cílí zejména na drobnější stavby a jednotlivě budované rodinné domy. Neplatí pro developerské projekty či stavby, které jsou kulturní památkou. Dlouho připravovaný stavební zákon však problematiku kolaudací opět mění.

Kolaudace od července 2024

V červenci 2024 vstupuje v platnost nový stavební zákon a spolu s ním se vrací nutnost stavitele rodinného domu podstoupit kolaudaci stavby po jejím dokončení a před započetím užívání.

Kolaudační rozhodnutí bude opět vyžadováno v případě všech staveb určených pro bydlení a rodinnou rekreaci, ale také u podzemních staveb do 300 m² zastavěné plochy a do 3 metrů hloubky, jednopodlažních garáží do 5 metrů výšky a stání pro obytné automobily a přívěsy.

Namísto závěrečné prohlídky pracovníkem stavebního úřadu nyní však bude možné k žádosti o kolaudaci doložit odborný posudek autorizovaného inspektora. Jedná se o potvrzení, že je skutečné provedení stavby v souladu s povolením a daná stavba je způsobilá k užívání. Celý proces tím půjde urychlit.

Kolaudace po rekonstrukci domu

V případě rekonstrukce nemovitosti je kolaudace zatím nutná pouze v některých případech. Jedná se zejména o rekonstrukce, pro které je třeba získat stavební povolení, tedy když se zásadním způsobem zasahuje do stavby, plánujete přístavbu nebo zásah do nosné konstrukce stavby.

I to se by se ale mělo s novým stavebním zákonem změnit. Nově bude rekolaudace nutná v případě všech stavebních úprav, které znamenají změny v užívání části stavby, a to i tehdy, když není zasaženo do nosných konstrukcí a nemění se vzhled.

Co zařídit před a po

Chcete přestavět garáž na zahradní domek pro hosty nebo rekonstruovat podkroví a získat v domě více místa? Jelikož se s největší pravděpodobností nevyhnete nutnosti získat stavební povolení, čeká vás také rekolaudace. Záleží, jak velké úpravy plánujete.

Rekonstrukce bez nutnosti povolení

Rekonstrukce nevyžadují stavební povolení v případě, že:

• se nemění vzhled stavby,
• nemění se způsob užívání,
• nezasahuje se do nosných zdí,
• nemovitost není kulturní památkou,
• není třeba posoudit vliv na životní prostředí,
• rekonstrukce nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby.

Jedná se tak například o rekonstrukci stávajícího obytného podkroví, kde se revitalizuje kuchyň nebo koupelna, mění podlaha, instalují sádrokartonové podhledy či nová okna, která ale mají stejný materiál, velikost a členění.

Rekonstrukce s ohlášením

Ta přichází v úvahu ve chvíli, kdy stavební úprava nezasáhne do nosných konstrukcí, nezmění vnější vzhled stavby a obejde se bez posouzení vlivů na životní prostředí, ale:

• jedná se o rekonstrukci v kulturní památce,
• rekonstrukcí se mění požární bezpečnostní stavby,
• nebo se mění způsob využití.

Ohlášení tak budete řešit v případě, že přestavujete starou půdu na podkroví, ale nezasahujete do obvodových stěn, konstrukcí krovu ani stropů. Můžete se tak pustit do zateplení stropu či střechy z vnitřní strany, do stavby sádrokartonových příček a podhledů, podlah, obkladů, omítek, instalací atd.

Rekonstrukce se stavebním povolením

Pokud plánujete velkou rekonstrukci podkroví, jejíž součástí bude například změna sklonu nebo výšky střechy, výměna krytin, výměna oken za větší nebo přidání dalších oken, bude před rekonstrukcí třeba zažádat o stavební povolení.

Stejně v případě, kdy se:

• zasahuje do nosné konstrukce,
• mění vzhled stavby.

Jak podat žádost o kolaudaci

Pokud je po stavbě domu nebo rekonstrukci nutná kolaudace, bude třeba podat příslušnému stavebnímu úřadu žádost o vydání kolaudačního souhlasu. Aby kolaudace skončila úspěšně, tedy kolaudačním souhlasem, je důležité:

• mít správně vyplněnou žádost,
• doložit veškeré požadované dokumenty,
• projít závěrečnou kontrolní prohlídkou.

Jaké dokumenty připravit

Spolu se žádostí o kolaudační souhlas je třeba doložit řadu dokladů, které potvrzují bezpečnost, funkčnost a soulad s předpisy a normami. Jejich seznam se může lišit dle konkrétní situace a místních předpisů, zpravidla se však jedná o následující:

• dokumentace pro povolení stavby,
• popis a zdůvodnění případných změn,
• dokumentace skutečného provedení stavby,
• doklad o zajištění geodetického zaměření,
• údaje o poloze stavby a geometrický plán,
• doklady o výsledcích předepsaných zkoušek a zkušebním provozu (pokud probíhal),
• doklady prokazující shodu vlastností použitých výrobků s požadavky na stavby a
• průkaz o energetické náročnosti.

Při samotné kolaudační prohlídce pak mějte po ruce dokumenty, do kterých bude chtít inspektor s největší pravděpodobností nahlédnout. Jedná se o:

• žádost o kolaudační souhlas včetně příloh,
• stavební povolení a protokol o dokončení stavby,
• veškeré projekční dokumenty, technické výkresy a další dokumentace potvrzující, že stavba byla provedena v souladu s projektem a stavebními předpisy,
• dokumentace o použitých materiálech a produktech, včetně certifikátů, technických listů, potvrzení o splnění požadavků na ochranu proti požáru a podobně,
• stavební deník a doklady o instalaci elektrických, vodovodních a kanalizačních sítí, topení, ventilace atd. a potvrzení k odběru plynu, elektřiny a topení,
• doklad s výsledky o technických kontrolách a zkouškách a
• protokol o likvidaci odpadů vzniklých při stavbě.

Jak probíhá závěrečná prohlídka

Závěrečná kolaudační prohlídka je důležitou součástí celého procesu. Stavební úřad při ní posuzuje, zda stavba splňuje zákonné náležitosti, a to konkrétně:

• provedení stavby v souladu s projektovou dokumentací, která byla součástí stavebního povolení,
• soulad se stanovisky zvláštních orgánů (například závazné stanovisko k posouzení vlivu na životní prostředí),
• dodržení technických norem a neohrožování životů lidí či zvířat, bezpečnosti, životního prostředí a veřejného zdraví.

Jak dlouho trvá kolaudace?

Pracovník stavebního úřadu z prohlídky sepíše protokol a úřad je do 15 dnů od jejího konání povinen rozhodnout, zda udělí kolaudační souhlas nebo zahájí kolaudační řízení.

• Kolaudační souhlas: Udělením kolaudačního souhlasu úřad potvrzuje, že je stavbu možné začít využívat k účelu, ke kterému byla kolaudována. Stane se tak pouze v případě, že samotná stavba i dokumentace splňují veškeré požadavky a není třeba provádět úpravy.
• Kolaudační řízení: V případě nesrovnalostí zahájí stavební úřad správní řízení a stanoví lhůtu, ve které je nutné dodat potřebné dokumenty a zjednat nápravu zjištěných nedostatků. Poté je stanoven termín kontrolní prohlídky a teprve po odstranění nedostatků se přistupuje k závěrečné kontrolní prohlídce.

V případě, že se vás povinnost kolaudace týká, rozhodně ji nedoporučujeme ignorovat. Užívání stavby bez kolaudace je nezákonné a v případě nehody způsobené chybou v konstrukci nebo v instalacích je zodpovědnost na majiteli. Hrozí pak vystavení finančním nárokům i trestní stíhání.

Kolaudace je také důležitá pro zajištění bezpečnosti užívání stavby. Nezapomeňte, že úředníci pouze dělají svou práci a kontrolují, že je vše v pořádku a stavba neohrožuje vás ani nikoho jiného. Vy pak můžete žít v novém domově bez zbytečného stresu.